Immobilier
Grâce à son expérience et à son objectivité, Letailleur Conseils & Patrimoine vous apporte des conseils avisés et des solutions adaptées.
SCPI
Il existe 3 types de SCPI :
- Les SCPI dites « de rendement » ont pour objectif la perception de revenus réguliers. Ces SCPI sont soumises au régime de droit commun des revenus fonciers. Les SCPI de rendement investissent généralement dans des locaux d’entreprises, des bureaux ou des entrepôts.
- Les SCPI de capitalisation ne versent pas de revenus réguliers. L'objectif est, ici, de réaliser une plus-value à moyen et long terme, en investissant dans des biens immobiliers sous-valorisés.
- Les SCPI fiscales bénéficient quant à elles d’avantages fiscaux spécifiques à certains placements immobiliers tel que le dispositif mis en place par la loi Scellier. Les SCPI fiscales sont investies en immobilier d’habitation. A noter que les SCPI fiscales ne sont pas proposées dans le cadre de l’assurance vie ou des contrats de capitalisation.
LETAILLEUR CONSEILS & PATRIMOINE vous propose cet investissement qui doit s'envisager sur le long terme.
Avantages fiscaux
Pour favoriser l'investissement locatif dans l'immobilier neuf, et parfois dans l'ancien, la loi a mis en place, au fil du temps, un certain nombre de dispositifs fiscaux successifs (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier et dernièrement Duflot).
Le principe est le suivant : sous réserve d'engagement de location pendant une certaine période, éventuellement assorti de plafonds de loyers, de ressources ou de nature du locataire ou encore de zones géographiques spécifiques, le particulier qui investit dans l'immobilier locatif bénéficie de certains avantages fiscaux : réduction d'impôt sur le revenu ou déduction spécifique sur les revenus fonciers ou encore possibilité d'amortissement du bien.
Cet investissement immobilier peut se faire en direct ou par le biais des parts de SCPI.
Sur un plan fiscal, le PEA Assurance cumule la fiscalité du PEA et celle d’un contrat de capitalisation.
Tant qu’il n’y a pas de retrait, la fiscalité du PEA classique s’applique et par conséquent les plus-values sont exonérées d’imposition.
Si un retrait a lieu sur un PEA Assurance avant 8 ans, la fiscalité du PEA classique s’applique également.
LETAILLEUR CONSEILS & PATRIMOINE étudie l'opportunité de ce type d'investissement pour chacun de ses clients.
Déficit foncier
Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location se retrouve en situation de déficit foncier lorsque ses charges annuelles de propriété (travaux, charges d’entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières,…) sont plus importantes que les revenus locatifs encaissés (loyers).
Ce déficit foncier peut alors être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cependant, sous certaines conditions ou dans la limite de certains plafonds, ce déficit peut être imputé sur son revenu global.
Le rôle de LETAILLEUR CONSEILS & PATRIMOINE étudie cette possibilité d'avantage fiscal pour ses clients.
Démembrement
Le droit de propriété est divisé en deux parties distinctes : l’usufruit qui donne le droit d’utiliser un bien, c’est à dire de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus et la nue-propriété qui permet de disposer du bien, autrement dit de le vendre.
Pour des raisons essentiellement fiscales, on peut ainsi démembrer le droit de propriété. Ce mécanisme constitue un outil patrimonial très intéressant dans plusieurs cas :
- Donner ou transmettre un bien en nue-propriété permet, outre de mettre à l'abri l'usufruitier, de réduire la valeur du bien donné ou transmis de la valeur de l'usufruit (calculé selon l'âge du donateur). Au terme du contrat ou au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété en totale franchise de droits.
- Acheter un bien immobilier en nue-propriété peut aussi constituer un avantage fiscal et financier :
- Acheter la nue-propriété d'un bien permet de bénéficier d'une décote de la valeur du bien du montant de l'usufruit.
- De plus, les biens possédés en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette ISF du nu-propriétaire, ce qui peut constituer un avantage fiscal parfois déterminant pour un investisseur.
- Enfin, concernant l'assurance-vie, deux cas sont à distinguer :
- Le démembrement à la souscription : l'un des souscripteurs (souvent un des deux parents) souscrit en usufruit et l'autre (souvent un enfant) en nue-propriété (en général, l'assuré). En cas de décès du co-souscripteur en usufruit, le co-souscripteur nu-propriétaire devient propriétaire du contrat en pleine propriété sans devoir repayer de droits de succession sur la valeur de l'usufruit.
- Le démembrement de la clause bénéficiaire : le souscripteur désigne un bénéficiare en usufruit (souvent le conjoint) et un ou plusieurs bénéficiaires en nue-propriété (souvent les enfants). L'usufruitier reçoit, ainsi, pour une période déterminée et au plus tard jusqu'à son décès, le droit de faire usage du capital et d'en recueillir les fruits. Le nu-propriétaire, quant à lui, recevra, à terme et au plus tard le jour du décès de l'usufruitier, la pleine propriété du contrat. Le démembrement est, ici, utile pour le souscripteur qui souhaite fournir à son conjoint survivant des revenus tout en garantissant à ses enfants la transmission d’un capital dont ils n’auront la pleine propriété qu’au décès du conjoint.
En fonction de la situation propre à chaque client, LETAILLEUR CONSEILS & PATRIMOINE pourra proposer cette solution d'investissement qui comporte de nombreux avantages.